Сроки заключение договора аренды земельного участка по итогам аукциона

Резолютивная часть постановления объявлена 16 сентября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 сентября 2014 года. Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе: Запарина, 76; далее - Фонд об обязании ответчиков заключить с предпринимателем договор аренды земельного участка проект N 11770 в редакции истца по пунктам 1. Иск заявлен на основании статьи 448 ГК РФ и обусловлен неправомерным уклонением ответчиков от исполнения обязанности заключить с предпринимателем как с победителем торгов спорный договор аренды.

При этом условия проекта договора, направленные в адрес истца, по его мнению, не соответствовали требованиям действующего законодательства, поэтому им изменено содержание указанных в иске пунктов договора приложений к нему и предложено заключить этот договор в новой редакции. Решением суда от 13.

Судебные акты мотивированны отсутствием оснований для понуждения ответчиков к заключению спорного договора, поскольку истец сам фактически отказался от его заключения на условиях аукционной документации. Самовольное изменение предпринимателем текста договора признано судами недопустимым, поскольку это противоречит правовой природе торгов и ставит в неравное положение иных участников аукциона. В кассационной жалобе предприниматель, выражает несогласие с принятыми по делу решением и постановлением, считает их незаконными и необоснованными, в связи с чем просит названные судебные акты отменить и удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Заявителем жалобы в обоснование своей позиции приведены доводы о том, что им от организатора торгов получен неподписанный арендодателем - Министерством проект договора аренды, в котором отсутствовали некоторые условия и не были заполнены все предусмотренные утвержденной примерной формой договора строки графы.

В свою очередь, предпринимателем при внесении поправок в текст договора его условия приведены в соответствие с требованиями действующего законодательства, что ошибочно признано судами недопустимым. Тем самым арендатор намерен был исключить неопределенность относительно даты заключения договора, характеристик арендуемого имущества и порядка внесения арендных платежей с учетом перечисленного задатка.

По мнению истца, суды при рассмотрении спора не выяснили всех значимых для дела обстоятельств, не дали должной оценки доводам истца и не привели мотивы, по которым данные доводы были отклонены. Настаивает на том, что победителем торгов прямо выражена воля на заключение договора на условиях, не противоречащих аукционной документации, поэтому отказ ответчиков от подписания данного договора необоснованно признан судами правомерным.

Срок на заключение договора аренды по результатам проведения аукциона земельного участка?

Министерство и Фонд в отзывах на кассационную жалобу опровергают приведенные в ней доводы истца и предлагают оставить обжалуемые судебные акты без изменения. Ответчики считают, что победитель аукциона не наделен правом изменять утвержденный проект договора, в связи с чем несогласие предпринимателя с предложенной редакцией договора влечет признание аукциона несостоявшимся, поэтому какие-либо неисполненные обязательства арендодателя перед истцом в данном случае отсутствуют.

В заседании суда кассационной инстанции представитель предпринимателя поддержал доводы поданной жалобы и просил ее удовлетворить, против чего возражали представители ответчиков по мотивам, изложенным в отзывах на жалобу. При этом представители сторон, отвечая на вопросы суда, подтвердили, что проект договора аренды Министерством арендодателем в адрес предпринимателя арендатора не направлялся, поскольку эта обязанность возложена на Фонд организатора торгов. Кроме того, представитель истца пояснил, что им действительно в суде первой инстанции заявлялось ходатайство об уточнении требований - о понуждении к заключению договора в порядке статьи 448 ГК РФ в редакции ответчиков, однако суд не принял данные уточнения, с чем истец не согласен, несмотря на отсутствие в поданной жалобе соответствующих доводов об.

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 АПК РФ правильность применения арбитражными судами норм материального и процессуального права с учетом доводов кассационной жалобы, поступивших возражений на нее и пояснений сторон спора, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что принятые по делу судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, на основании распоряжения Министерства от 04. Хабаровске площадь участка 6 976 кв. Организатором торгов определен Фонд. В указанном извещении содержались условия проведения аукциона, в том числе сведения о характеристиках земельного участка предмета аукциона ; дата и время осмотра участка на местности; начальная стоимость годового размера арендной платы - 1 548 300 руб.

Согласно уведомлению Фонда от 06. В соответствии с протоколом о результатах торгов от 12. Данный протокол подписан организатором торгов и победителем аукциона, который обязался заключить договор аренды земельного участка в течение 5 дней то есть до 19. Согласно письму Фонда от 15. Одновременно с этим сроки заключение договора аренды земельного участка по итогам аукциона письме указано на необходимость вернуть в Фонд подписанные арендатором экземпляры договора для дальнейшего их подписания со стороны арендодателя.

Рассмотрев представленный проект договора, предприниматель, сославшись на неточные формулировки предлагаемых условий в части даты заключения договора, отсутствие характеристик состояния земельного участка и имеющиеся противоречия относительно порядка уплаты арендных платежей, и полагая, что это приведет к возможному нарушению прав арендатора, направил сопроводительными письмами от 15.

Получив от предпринимателя подписанные им проекты договора аренды, Министерство расценило их как отказ от заключения договора на первоначально предложенных условиях, в связи с чем в письме о 16. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с требованием о понуждении ответчиков к заключению спорного договора аренды. Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормамдействующим в момент его заключения пункт 4 статьи 421, пункт 1 статьи 422 ГК РФ.

В силу статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор заключается посредством направления оферты предложения заключить договор одной из сторон и ее акцепта принятия предложения другой стороной. При этом офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора пункт 1 статьи 435 ГК РФ.

Акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии.

Акцепт должен быть полным и безоговорочным пункт 1 статьи 438 ГК РФ. Наряду с этим, согласно статье 443 ГК РФ ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

Статьей 445 ГК РФ предусмотрены случаи, когда заключение договора является обязательным для сторон, и определен порядок разрешения возникших между ними разногласий по условиям проекта договора. При передаче разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании указанной нормы права либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда в порядке статьи 446 ГК РФ.

По смыслу положений статей 447, 448 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается организатором торгов с лицом, выигравшим торги, в день проведения аукциона или конкурса путем подписания протокола о результатах торгов, который имеет силу договора. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка.

Если сроки заключение договора аренды земельного участка по итогам аукциона торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. В случае уклонения одной из них от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.

Положениями статьей 22, 25, 29, 30, 38 Земельного кодекса РФ предусмотрена возможность предоставления земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для целей строительства по результатам торгов конкурсов, аукционов в соответствии Правилами N 808. Согласно пунктам 25, 26, 27 Правил N 808 результаты торгов оформляются протоколом, который подписывается организатором торгов и победителем торгов в день проведения торгов и является основанием для заключения с победителем торгов договора купли-продажи или аренды земельного участка.

Договор подлежит заключению в срок не позднее 5 дней со дня подписания протокола.

Полезный материал по теме: Переуступка права аренды на земельный участок под строительство

Внесенный победителем торгов задаток засчитывается в оплату приобретаемого в собственность земельного участка или в счет арендной платы. Пунктом 30 Правил N 808 предусмотрено, что торги по каждому выставленному предмету торгов признаются несостоявшимися в том числе, если победитель торгов уклонился от подписания протокола о результатах торгов, заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка.

Отказывая в удовлетворении иска по настоящему делу, арбитражные суды обеих инстанций признали, что предложение предпринимателя подписать проект договора аренды на иных измененных условиях свидетельствует об отказе победителя торгов от заключения спорного договора в соответствии с аукционной документацией.

Это обстоятельство влечет признание торгов несостоявшимися в силу пункта 30 Правил N 808 и исключает возможность понуждения ответчиков к заключению договора на условиях предпринимателя. Указанные выводы судов основаны на том, что предпринимателем в предложенных вариантах редакциях договора: Наряду с этим судебные инстанции отметили, что предприниматель, будучи участником торгов, был ознакомлен с условиями аукционной документации, в том числе с проектом договора, примерная форма которого утверждена распоряжением Министерства от 20.

Кроме того, суды сочли такой порядок направления неподписанного проекта договора соответствующим требованиям приказа Министерства от 22. С учетом установленного суды первой и апелляционной инстанций признали обоснованным отказ ответчиков от заключения с предпринимателем договора аренды на измененных условиях и в итоге пришли к выводу об отсутствии предусмотренных законом оснований для удовлетворения заявленных требований.

Вместе с тем суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов о необоснованности иска предпринимателя в данном случае являются преждевременными, поскольку они сделаны без выяснения всех значимых для дела обстоятельств и с неправильным применением норм материального права, регулирующих порядок заключения договора по результатам торгов.

Исходя из смысла положений статьи 432, 433 ГК РФ момент заключения договора непосредственно связан с получением лицом, направившим оферту, ее акцепта, в результате чего стороны достигают соглашения по всем существенным условиям договора.

Договор аренды относится к консенсуальным сделкам, права и обязанности по которым возникают с момента его заключения. В случаях, когда договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, правовые последствия такого договора наступают после его регистрации пункт 1 статьи 164, пункт 2 статьи 609 ГК РФ. При рассмотрении настоящего спора суд первой инстанции признал, что при проведении торгов акцепт оферты происходит в момент подписания протокола между организатором торгов и их победителем, в связи с чем сам факт подписания такого протокола по результатам торгов исключает возможность рассмотрения каких-либо разногласий относительно условий подлежащего заключению договора.

Это обстоятельство положено судами в основу вывода о правомерности отказа ответчиков от заключения спорного договора на условиях истца. Вместе с тем такая позиция не согласуется с положениями статей 445, 446, 448 ГК РФ, предусматривающих обязательность заключения договора по итогам торгов для каждой из сторон такого договора, то есть в данном случае как для Министерства, от лица которого Фондом направлена оферта, так и для предпринимателя как сроки заключение договора аренды земельного участка по итогам аукциона торгов.

При этом необходимо учитывать, что при проведении торгов часть условий договора не может быть определена сторонами до подведения их итогов, поскольку нередко такие условия зависят от предложений участников торгов например, размер арендной платы. Таким образом, запрет на изменение условий договора, заключаемого по результатам торгов, возможен только в части тех существенных условий договора определенных в аукционной документациикоторые непосредственно могли повлиять на правовую природу квалификацию заключаемой сделки и от которых зависит результат определения победителя торгов, поскольку это безусловно поставило бы иных претендентов в неравное положение, что противоречит основным принципам торгов.

В иных случаях, при возникновении между сторонами разногласий на стадии заключения договора по результатам торгов, стороны не лишены возможности передать их на рассмотрение суда в порядке статей 445, 446 ГК РФ. В таком случае условия договора определяются в соответствии с решением суда. Констатируя факт самостоятельного изменения истцом условий спорного договора аренды земельного участка, являвшегося предметом проводимых Фондом торгов, победителем которых признан предприниматель, суды обеих инстанций не дали оценки таким изменениям с точки зрения норм права, регулирующих арендные отношения.

В частности суды не выяснили, какие правовые последствия в отношении порождаемых договором прав и обязанностей сторон арендодателя и арендатора повлекли предлагаемые истцом изменения, в том числе, затронули ли данные изменения существенные условия договора аренды, и могли ли они повлиять на итоги проводимых торгов.

Так, ссылаясь на неправомерное указание предпринимателем в пункте 1. Утверждение судебных инстанций относительно неправомерного изменения предпринимателем даты подписания договора также сделано без учета норм права, определяющих момент, с которого договор считается заключенным. Выводов о том, что такие изменения противоречат положениям закона, определяющим момент заключения сделок, судебные акты не содержат, притом, что в направленном в адрес истца проекте договора конкретная дата его подписания заключения не была указана.

Также суды не обосновали, в чем именно выразилось изменение содержания условий пункта 3. Изменение соответствующим образом приложений N N 1 и 2 к договору явилось следствием корректировки арендатором указанных выше пунктов договора и не может быть признано самостоятельным изменением условий договора аренды.

Таким образом, суды не проверили в полной мере доводы предпринимателя о том, что внесенные им поправки в проект договора не противоречили действующему законодательству и не привели по существу к изменению условий договора, предусмотренных аукционной документацией.

В любом случае суды, рассматривая настоящий преддоговорной спор, не устранили возникшие между сторонами разногласия и не определили условия договора в той редакции, которая соответствовала бы волеизъявлению сторон и требованиям закона, как это предусмотрено статьей 446 ГК РФ.

Помимо изложенного судебные инстанции не учли, что предприниматель подписал со своей стороны протокол о результатах торгов, выразив тем самым свое волеизъявление на заключение спорного договора. Причиной возникновения в дальнейшем разногласий послужило, в том числе направление победителю торгов неподписанного со стороны арендодателя - Министерства проекта договора.

Вывод арбитражных судов о том, что такой порядок подписания договора первоначально со стороны арендатора установлен приказом Министерства от 22.

Также суд первой инстанции неправомерно указал на отсутствие у предпринимателя законных оснований для направления своего проекта договора акцепта посредством почты 18.

Пунктами 1, 3 статьи 194 ГК РФ прямо предусмотрено, что если срок установлен для совершения какого-либо действия, оно может быть выполнено до двадцати четырех часов последнего дня срока. Письменные заявления и извещения, сданные в организацию связи до двадцати четырех часов последнего дня срока, считаются сделанными в срок. В данном случае Фондом и Министерством не отрицался факт получения проекта договора, подписанного предпринимателем.

Решение об отказе от заключения с истцом договора и о признании торгов сроки заключение договора аренды земельного участка по итогам аукциона принято ответчиками значительно позже 16-17. Кроме того, суд кассационной инстанции, проверив соблюдение арбитражными судами при рассмотрении спора процессуальных норм, считает необходимым также отметить, что, отклоняя заявленное истцом ходатайство об уточнении заявленных требований, суд первой инстанции сослался лишь на разъяснения пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 31.

Однако мотивы, по которым суд пришел к выводу о том, что предпринимателем при уточнении иска изменены и предмет и основания требований в обжалуемом решении не приведены. Более того, из содержания представленных истцом уточнений следует, что он просил рассмотреть суд первоначально заявленное требование заключить с ним договор в порядке статьи 448 ГК РФ также в редакции ответчиков согласно аукционной документации.

Следовательно, совместное предъявление требований о понуждении к заключению договора в одной из редакций арендодателя или арендатора не повлекло изменения оснований иска, то есть тех фактических обстоятельств, на которых предприниматель основывал свое требование к ответчикам.

Немотивированное отклонение судом ходатайства истца об уточнении требований могло привести к принятию неправильного решения. При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты подлежат отмене на основании частей 1-3 статьи 288 АПК РФ как принятые по неполно выясненным обстоятельствам спора, а также с неправильным применением норм материального и процессуального права.

VK
OK
MR
GP
Лучшие публикации