Виды договоров купли продажи земельных участков

Особенности иных видов купли-продажи земельных участков Введение к работе Актуальность темы исследования. Земельные участки являются основным элементом системы недвижимого имущества, поскольку все остальные недвижимые вещи отнесены к недвижимости именно по признаку прочной связи с землей.

В связи с этим важно посредством правового регулирования оборота земельных участков обеспечить их рациональное использование, сохранив природную ценность и экономическое значение данных объектов.

Правовой режим земельных участков является комплексной категорией, сочетающей в себе элементы как частноправового, так и публично-правового регулирования.

Если вопросы, касающиеся права собственности и иных вещных прав на земельные участки, а также сделок с земельными участками, полностью регулируются нормами гражданского права, то вопросы, связанные с рациональным использованием и охраной земель как объектов природы, отнесены к ведению земельного права.

Перед сделкой проверяют документы продавца и условия договора купли-продажи земельного участка

Кодифицированные акты гражданского и земельного законодательства принимались в разное время. В результате обнаружилось их несоответствие, а в ряде случаев — прямое противоречие. Это касается в том числе и правового регулирования купли-продажи земельных участков. Проблема несогласованности еще больше усугубляется в связи с тем, что если гражданское законодательство в соответствии с Конституцией РФ является предметом исключительного ведения Российской Федерации, то земельное законодательство отнесено к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов.

Поэтому нормативные акты, принимаемые субъектами Российской Федерации и регулирующие вопросы продажи земельных участков, зачастую противоречат Гражданскому кодексу РФ и еще более осложняют современную правоприменительную практику.

С внесением изменений в Гражданский и Земельный кодексы наметилась определенная тенденция к их унификации, сократилось число противоречий между данными нормативными актами.

Основные отличительные признаки договора.

Однако многие несоответствия остались, и задача науки гражданского права — выявить и выработать предложения по их устранению в целях оптимизации действующего законодательства, регулирующего оборот объектов недвижимого имущества, в том числе, как указывалось ранее, важнейшего из них — земельного участка. При этом сами нормы, в соответствии со сложившейся в нашей стране правовой традицией, систематизируются в рамках отраслей гражданского и земельного законодательства.

Вместе с тем законодатель не уделяет должного внимания синхронизации норм права, регулирующих сходные однородные отношения, прежде всего, относительно института купли-продажи земельных участков.

Предварительный договор купли продажи земельного участка

Произошедшие в последнее время изменения в гражданском, земельном и ином законодательстве, регулирующие договор купли-продажи земельных участков, недостаточно осмыслены и исследованы наукой гражданского права.

Теоретический анализ и выявление имеющихся пробелов и противоречий представляется важным также с позиций изучения эволюции развития норм гражданского и иного смежного с ним законодательства, что приводит к необходимости учитывать структурированность земельного участка как объекта гражданских правоотношений, участвующего непосредственно в договоре купли-продажи.

Про договор купли-продажи.

Актуальность настоящей работы подтверждается также и недостаточной степенью разработанности темы исследования. Вопросы гражданско-правового регулирования отношений, возникающих по договору купли-продажи земельного участка, не так часто являлись предметом отдельных комплексных исследований. В основном указанные вопросы затрагивались в работах дореволюционных ученых К. В дальнейшем к этим проблемам стали проявлять интерес лишь в последние 15—20 лет, что объясняется формированием и принятием нового гражданского и земельного законодательства в сфере оборота недвижимости диссертационные работы Н.

Однако данные исследования либо ориентированы на изучение проблемы в рамках науки земельного права, либо затрагивают отдельные частные вопросы купли-продажи земельных участков, либо акцент в них сделан на анализ правового режима недвижимости Е. Непосредственно проблемам купли-продажи земельных участков в свете положений современной Концепции развития гражданского законодательства в Российской Федерации посвящены лишь отдельные научные публикации Г.

Фактически в настоящее время отсутствуют комплексные цивилистические научно-квалификационные исследования правового института договора купли-продажи земельных участков с учетом принятых изменений в Гражданском кодексе РФ, Земельном кодексе Виды договоров купли продажи земельных участков, а также Концепции развития гражданского законодательства в Российской Федерации.

Имеющиеся научные публикации по отдельным вопросам купли-продажи земельных участков не умаляют значимости настоящего диссертационного исследования. Сказанное свидетельствует о необходимости проведения комплексного монографического исследования правового регулирования купли-продажи земельных участков с учетом специфики гражданско-правовых отношений в условиях становления и развития рынка земли. Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в результате заключения и исполнения договора купли-продажи земельных участков.

Предметом исследования выступают специальные правовые нормы, регулирующие институт купли-продажи земельных участков, положения научной доктрины, материалы правоприменительной практики, а также конкретные договоры купли-продажи земельных участков. Цель диссертационного исследования заключается в выявлении существующих теоретических подходов к обоснованию и выделению института купли-продажи земельных участков и комплексном анализе правового обеспечения рассматриваемого института, а также разработке научных предложений по совершенствованию, гармонизации и оптимизации нормативных правовых актов, регламентирующих указанную сферу, в целях повышения эффективности их использования, раскрытия особенностей применения правового института купли-продажи в отношении земельных участков, определения его специфики на базе современного законодательства с учетом не только гражданского, но и смежного с ним земельного законодательства.

Для достижения обозначенной цели определены следующие задачи диссертационного исследования: Методологическую основу диссертационной работы составили общенаучные методы исследования, включая диалектический прием выделения ключевых моментов развития для оценки тенденций формирования законодательства о купле-продаже землиобщелогические методы, в том числе анализ, абстрагирование, метод индукции в частности, для оценки специфики порядка заключения договоров купли-продажи и др.

В числе частноправовых применялись формально-правовой и структурно-нормативный методы например, для установления содержания норм и их соотношенияметод правового целеполагания и прогнозирования при установлении соответствия нормы ее назначению и возможности реализации и др. Теоретической основой диссертации послужили научные работы отечественных цивилистов: Энгельмана и иных авторов, а также правоведов, специализирующихся в сфере земельного законодательства: Клюкина, иных видных ученых, занимающихся вопросами земельного, экологического и природоресурсного права: Шатровой и некоторых.

Нормативную основу исследования составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, нормативные акты гражданского и земельного законодательства, отдельные положения законодательства зарубежных стран и другие нормативные правовые акты. Эмпирической основой диссертационного исследования явились постановления и определения Конституционного Суда РФ, судебные акты Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, опубликованная и размещенная в справочных правовых системах и на интернет-сайтах практика судов общей юрисдикции и арбитражных судов, а также материалы правоприменительной практики, научных конференций, статистические данные, научно-теоретические исследования.

Научная новизна диссертационной работы заключается в том, что в ней впервые на монографическом уровне виды договоров купли продажи земельных участков рамках отрасли гражданского права проведено системное исследование норм, входящих в институт купли-продажи земельных участков с учетом внесенных изменений в Гражданском кодексе РФ, Земельном кодексе РФ, а также Концепции развития гражданского законодательства РФ.

В диссертации обосновывается авторское определение института торгов аукционов виды договоров купли продажи земельных участков конкурсов по купле-продаже земельных участков, а также уточняется степень его влияния на гражданско-правовой институт эффективного использования земельных участков как объектов недвижимого имущества; выявлены противоречия в нормах, регулирующих процесс купли-продажи земельных участков при использовании земель различных категорий; предложены пути их устранения.

Научная новизна находит непосредственное выражение в следующих основных положениях, выносимых на защиту: Обосновывается позиция, согласно которой часть земельного участка не является объектом гражданских прав и не может быть предметом договора купли-продажи.

В случае раздела земельного участка например, при прекращении отношений общей собственности, при наследовании, при продаже расположенного на участке здания, сооружения и т. В результате данный участок становится самостоятельным объектом гражданского оборота, с которым возможно совершение различных сделок. Гражданско-правовые отношения не возникают по поводу земли как природного объекта или ресурса.

Объектом таких отношений выступает индивидуализированная часть земли, то есть конкретный земельный участок. Имущественные отношения по совершению сделок с земельными участками отвечают критериям гражданско-правового отношения регулируются методом юридического равенства сторон, объектом является недвижимая вещь и т.

Тем самым данные правоотношения будут отграничены от отношений, составляющих предмет земельного права, которые являются публичными по методу регулирования и преследуют основную цель — сохранение земли как основы жизни и деятельности людей путем определения участков, изъятых из оборота и ограниченных в нем, установления правового режима использования земель и т.

9. Особенности купли-продажи земельных участков

Аргументируется вывод о том, что действующим законодательством введена презумпция ограниченной оборотоспособности земельных участков, то есть они относятся к объектам гражданских прав, ограниченным в обороте, если иное не установлено законом. Свободное обращение земельного участка, а также его изъятие из гражданского оборота служат исключениями из общего правила.

На основе анализа ст. Такой особый порядок может быть обусловлен категорией земельного участка, его формой собственности, а также целями приобретения.

Полезный материал по теме: Типовой договор купли-продажи земельного участка с актом

Предлагается упразднить государственную регистрацию сделок с недвижимостью и сделать обязательным их нотариальное удостоверение под угрозой недействительности. В целях наиболее полной защиты прав и интересов участников сделки прежде всего, покупателей недвижимости представляется целесообразным создать единый государственный реестр нотариально удостоверенных договоров, сведения которого должны носить общедоступный характер. Проведенное исследование правовых норм, регулирующих порядок предоставления государственными и муниципальными органами земельных участков в собственность физическим и юридическим лицам для строительства и иных целей, выявило пробел в законодательном регулировании предоставления земельных участков юридическим лицам для иных целей, кроме строительства.

Как вариант решения данной проблемы предлагается осуществлять передачу земельных участков по результатам проведения торгов, причем законодательно виды договоров купли продажи земельных участков быть закреплены случаи, когда их проведение не является необходимым условием например, возможность передачи земельного участка в собственность без проведения торгов при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка.

Аргументируется вывод о том, что совокупность норм, устанавливающих специальный порядок купли-продажи земельных участков в целях закрепления их за физическими и юридическими лицами и обеспечения на них рационального и безопасного землепользования посредством сочетания публично-правового и частноправового регулирования имущественных отношений, служит основой формирования в отрасли гражданского права института купли-продажи земельных участков. Приватизация земельных участков — это юридическая процедура, включающая в себя действия по прекращению права собственности на земельный участок у одного субъекта — государства — и возникновению права собственности на земельный участок у другого субъекта — физического или юридического лица, завершающаяся заключением договора купли-продажи или производимая на безвозмездной основе в соответствии с нормами гражданского права.

Выявлена тесная взаимосвязь гражданско-правового института купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и земельно-правового института оформления и переоформления прав на землю, который является одним из оснований наряду с куплей-продажей возникновения права частной собственности на земельные участки, расширяет возможности граждан и юридических лиц по приобретению земельных участков в частную собственность, а также способствует более активному вовлечению земельных участков в гражданский оборот.

Кроме того, возможность оформления и переоформления права частной собственности на землю служит непременным условием последующего заключения с собственником данного земельного участка договора купли-продажи. Предложения по оптимизации законодательства: Внести изменения в ст. Запрет на включение в договор купли-продажи этих и многих других, не указанных в данной статье условий предусмотрен Гражданским кодексом РФ. Поэтому при рассмотрении проблем, связанных с правовым регулированием договоров купли-продажи земельных участков Гражданским и Земельным кодексами РФ, выявлены имеющиеся противоречия и предложены пути их решения.

В целях наиболее полной реализации принципа единой судьбы земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимости ввести в действующее законодательство норму о преимущественном праве собственника здания, сооружения или иного объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, принадлежащем другому лицу, на приобретение земельного участка в случае его продажи собственником.

Собственник, имеющий намерение продать земельный участок, обязан в письменной форме уведомить об этом собственника здания или сооружения с указанием цены земельного участка и иных условий его продажи.

Также рекомендуем статью: Цена за сопровождение сделки купли-продажи земельного участка

Если собственник здания или сооружения откажется от покупки земельного участка или не заявит о его приобретении в течение месяца, то собственник земельного участка вправе распорядиться им по своему усмотрению.

В целях совершенствования процедуры торгов по продаже земельных участков необходимо изменить подход к оформлению итогов торгов.

При продаже земельных участков протокол о результатах торгов должен являться одновременно договором купли-продажи земельного участка, а не предварительным договором.

Данное положение будет соответствовать п. Теоретическая значимость результатов исследования предопределяется актуальностью и новизной разрешаемых вопросов и состоит в развитии научного понимания правового института купли-продажи земельных участков с учетом принятых изменений в Гражданский кодекс РФ и Земельный кодекс РФ, а также современной Концепции развития гражданского законодательства в Российской Федерации.

Выработанные понятийные характеристики, а также сформулированные и обоснованные в исследованиях выводы и предложения могут способствовать развитию науки гражданского права и использоваться в дальнейших научных исследования теории гражданского права.

Договор купли-продажи земельного участка

Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что разработанные автором с целью устранения пробелов в нормативно-правовых актах предложения в законотворческую деятельность, содержащиеся в диссертации, могут быть использованы в процессе реформирования отечественного гражданского законодательства в сфере правового института купли-продажи земельных участков.

Представленные в диссертационном исследовании положения и рекомендации могут внедряться в правоприменительную практику, а также применяться при преподавании цивилистических учебных дисциплин и дисциплин специализации, в ходе подготовки учебных и учебно-методических пособий.

Структура диссертации обусловлена целями и задачами исследования. Работа состоит из введения, двух глав, включающих в себя шесть параграфов, заключения и списка использованной литературы. Исполнение договора купли-продажи земельного участка Земельные участки занимают главенствующее виды договоров купли продажи земельных участков в перечне недвижимых объектов.

Если некоторые другие объекты отнесены законодателем к недвижимости искусственно путем использования приема юридической фикции это касается, в частности, предприятия как имущественного комплекса, а также подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектовто земельный участок является недвижимостью в силу своих естественных евойств.

Как отмечал на основе еравнительного иселедования законодательств многих государств С. Бабкин, нигде и никогда закон не раеематривал земельные участки в качестве движимых вещей, оставляя при этом режим недвижимости за иными объектами гражданского права, поэтому земля принципиально не может не быть недвижимостью.

В соответствии со ст. В юридичеекой литературе имеются более развернутые определения земельного участка как объекта гражданских прав. Так, по мнению Д. Жернакова, земельный учаеток представляет собой внешнюю часть зем. Колов предлагает определять земельный участок как часть земной поверхности неперемещаемый объект с описанными и удостоверенными границами, элементами которой могут являться почвенный слой, древес-но-кустарниковая, лесная растительность, обособленные водные объекты, градостроительные объекты.

Данное определение практически дословно воспроизводится О. Косолаповым с той лишь разницей, что он предлагает рассматривать древесно-кустарниковую растительность, водные объекты, объекты капитального строительства в качестве характеристик самого земельного участка, а не в качестве его элементов. Сарьян определяет земельный участок как часть земной поверхности, границы которой описаны и удостоверены уполномоченной организацией кадастрового учета объектов недвижимости с указанием площади, месторасположения, категории, разрешенного вида использования, кадастрового кадастрово-учетного номера, правового статуса и других характеристик, отраженных в государственном кадастре объектов недвижимости и документах государственной регистрации прав на землю.

Наконец, совсем оригинальное определение земельного участка предлагает О. Шихалева, которая считает, что земельный участок — это геометризованный блок почвенного слоя плодородная недвижимость или часть поверхности земли территориальная недвижимостьграницы которых описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным органом власти, а также все, что находится над и под поверхностью земельного уча 19 стка, если иное не предусмотрено федеральными законами1. В данном определении к земельному участку, помимо собственно части поверхностного слоя земли, судя по всему, отнесены также участки недр, которые находятся под его поверхностью, а также различные строения, здания и сооружения, которые, конечно же, выступают самостоятельными объектами гражданских прав.

Приведенные определения базируются на уже упомянутом легальном определении земельного участка, которое имеется в Земельном кодексе РФ, а также на определении, содержащемся в ст. Таким образом, в приведенных законах земельный участок определяется, скорее всего, как объект именно земельного права.

Нам же важно выяснить, что представляет собой земельный участок как объект гражданских прав и, соответственно, предмет договора купли-продажи.

Как уже отмечалось, земельные участки являются недвижимыми вещами. В науке гражданского права под вещами понимаются различные предметы материального мира, созданные человеком или природой, обладающие стоимостью, то есть способные удовлетворять какие-либо потребности человека, выступающие в качестве виды договоров купли продажи земельных участков субъективных гражданских прав3.

Такое определение вещи характерно не только для российской науки гражданского права. Говоря о понятии вещей, Л. Государственная регистрация прав на земельный участок Запись в ЕГРП выполняет также доказательственную функции, которая заключается в том, что она является доказательством принадлежности конкретного объекта недвижимости тому или иному лицу и при возникновении противоречий между содержанием записи в ЕГРП и содержанием правоустанавливающих документов предпочтение должно отдаваться записи в ЕГРП.

В литературе предлагалоеь такое определение гоеударственной регистрации прав на недвижимое имущество, как отражение в реестре для неограниченного круга лиц достоверной и исчерпывающей информации о правовом режиме недвижимого имущества, его изменении или прекращении1.

ВИДЕО: РОСРЕЕСТР и договор купли-продажи земельного участка

VK
OK
MR
GP
Лучшие публикации